Op 1 januari 2025 wijzigt de btw-behandeling van servicekosten bij de verhuur van vastgoed. De nieuwe regeling staat in paragraaf 5.3 van het besluit onroerende zaken omzetbelasting. Vanwege de wijzigingen moeten lopende huurcontracten tegen het licht worden gehouden en daar waar nodig worden aangepast.
Hoe is de huidige situatie van btw op servicekosten bij de verhuur van vastgoed?
Onder het huidige recht kunnen servicekosten – zoals de kosten van nutsvoorzieningen en schoonmaak – bij de verhuur van woningen of commercieel vastgoed zowel vrijgesteld van btw als met btw zijn belast. Deze keuzemogelijkheid voor de behandeling van servicekosten bestaat ook als het commerciële vastgoed vrijgesteld wordt verhuurd.
Hoe luidt de wijziging van btw op servicekosten?
Servicekosten kunnen gelden als een zelfstandig te beoordelen dienst. In dat geval zijn ze meestal met btw belast. De servicekosten kunnen echter ook opgaan in de verhuur. In dat geval kunnen de servicekosten niet zelfstandig worden beoordeeld, maar volgen die het regime van de verhuur. Zoals bekend, is de verhuur van vastgoed in beginsel vrijgesteld, tenzij geopteerd is voor belaste verhuur. Vrijgestelde of belaste verhuur, het belang zit in de aftrekbaarheid van de voorbelasting bij de verhuurder. Wat gunstig is, dient per geval te worden beoordeeld.
De nieuwe regels op een rij:
- Servicekosten waarvoor het werkelijke verbruik in rekening wordt gebracht, zijn met btw belast. Daarbij kunt u denken aan de levering van gas, licht en water op basis van een m³, afval per kilo of schoonmaak per m² van de eigen ruimte. Wanneer die nu opgesloten zitten in de verhuur, dan moeten die straks apart in rekening worden gebracht.• Als een huurder of de huurders samen kunnen beslissen van welke leverancier zij gebruik willen maken – denk aan gas, water en schoonmaak – dan is er in beginsel sprake van een zelfstandige prestatie die met btw is belast.
• Vaak bepaalt de verhuurder de keuze voor de leverancier en volgt een algemene omslag van de kosten. Denk aan raambewassing, reiniging van de algemene ruimten, bewaking/beveiliging, tuinonderhoud, huismeester/receptie, et cetera. In dat geval volgen deze prestaties het btw-regime van de verhuur.
Wat moeten verhuurders/beheerders nu doen?
Voor elke afzonderlijke verhuurovereenkomst moet worden nagegaan hoe de diverse servicekosten op dit moment administratief worden verwerkt. Daar waar nodig, moet de verwerking in overeenstemming worden gebracht met het nieuwe kader.
Wijzingen hebben mogelijk interne gevolgen, zoals een toename van administratieve lasten en/of meer of minder aftrek van btw. Externe gevolgen zijn er ook. Immers, als een bestaande manier van facturatie wordt gewijzigd, moet hierover worden gecommuniceerd met de huurder.
Hoe zit het met het recht op aftrek?
Hoogstwaarschijnlijk zal ook het recht op aftrek wijzigen. Niet alleen moet btw die door derden in rekening wordt gebracht aan belaste of vrijgestelde prestaties worden toegerekend. Dit heeft een rechtstreeks effect op de omvang van de verrekenbare btw. Een wijziging zal ook gevolgen hebben voor de aftrek van btw op de algemene kosten: de zogenaamde pro rata berekening. In het geval van vrijgestelde verhuur aan een aftrekgerechtigde huurder, is het voordelig om naar zelfstandige btw-belaste verhuur en btw-belaste servicekosten te streven. De btw op de kosten kan de huurder verrekenen en vormt dus geen last en de verhuurder vormt een hogere belaste omzet, waardoor de pro rata gunstiger uitvalt. Voor beide partijen kan er dus iets wijzigen.
