Dat onroerende zaken een dankbaar onderwerp zijn van belastingheffing is iedereen bekend. Al sinds oude tijden droeg vastgoed bij aan de schatkist. Wet- en regelgeving veranderden, afdrachten aan de fiscus bleven. Wat ook is gebleven, is de complexiteit van de wet- en regelgeving bij belastingheffing over onroerende zaken.
Iedereen zal bekend zijn met heffingen die samenhangen met het bezit van vastgoed, zoals Gemeentelijke belastingen, canons, retributies, bijdragen aan verenigingen van eigenaren, etc. Naast deze rechten bestaan er nog enkele eeuwenoude rechten. Deze rechten hebben vaak een regionaal karakter en leidden soms een sluimerend bestaan. Zo’n sluimerend bestaan leidde dertiende penning in het Utrechtse dorp Kamerik, totdat diverse huiseigenaren uit Kamerik werden verrast door een kennelijke herleving van de dertiende penning.
Het recht van de dertiende penning is een 15e eeuwse heffing die oorspronkelijk door de leenheer werd geheven wanneer gronden werden verkocht. In wezen is sprake van een particuliere overdrachtsbelasting. Het recht van de dertiende penning is gedurende het verloop van eeuwen altijd blijven bestaan. Niet alleen in Kamerik, maar ook in een viertal dorpen in de omgeving (Abcoude, Baambrugge, Loenen en Vinkeveen). In deze dorpen hebbende rechthebbenden de dertiende penning altijd actief geheven. In Kamerik had men al jaren geen last meer van deze heffing. Totdat de kasteelheer – die overigens 50 kilometer verderop zetelt; in middeleeuwse termen werkelijk een dagtocht- geld nodig had voor het onderhoud van zijn kasteel. Ongetwijfeld zullen de Kamerikse bewoners de heffing aanvechten, maar vooralsnog hangt de heffing als een zwaard van Damocles boven hun hoofd.
Naast de dertiende penning bestaan als “Oud Hollandschee regten” onder andere nog het Groningse beklemrecht, het recht van klauwengang en van stoppelweide, het recht van veer, het recht van windvang, het recht van kerkgestoelte, pootrechten en visrechten. Voor vrijwel al deze rechten geldt een uitsterfregeling. Zo is in 1984 besloten dat het recht van de dertiende penning in 2014 wordt afgeschaft. Om de leenheer tegemoet te komen is het tarief toen van 7% verhoogd naar 11% (!).
Na het verdwijnen van deze “Oud-Hollandsche regten” hebben we in Nederland dan nog slechts de “moderne” zakelijke rechten zoals het recht van erfpacht en het recht van opstal. Deze zijn in 1838 in het Burgerlijk Wetboek gekomen, maar stammen oorspronkelijk uit de Romeinse tijd. Ondanks het feit dat deze rechten al bijzonder op leeftijd zijn, zijn zij springlevend en komen er nog dagelijks vragen en onduidelijkheden op die sinds de Romeinse tijd nog nooit beantwoord zijn. Bijvoorbeeld vragen over de fiscale behandeling van deze rechten.
Zo hebben transacties met zakelijke rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen in de omzetbelasting een dubbel karakter. Zij kunnen worden aangemerkt als levering of als dienst. Beide leiden een binnen de omzetbelasting een geheel eigen leven.
Er is sprake van een levering als de betaalde vergoeding niet minder bedraagt dan de waarde in het economische verkeer van dat recht. De levering is vrijgesteld, tenzij sprake is van een bouwterrein, dan is deze belast. Ook kunnen partijen onder voorwaarden kiezen om de transactie met btw te laten plaatsvinden. De zogenaamde optie belaste levering. (wij refereren naar onze eerdere bijdrage in dit blad waarin wij spraken over de paradox van de btw).
Is de vergoeding lager dan de waarde dan is geen sprake van een levering maar van een dienst. Deze dienst geldt voor de omzetbelasting als de verhuur van een onroerende zaak. De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld, maar als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan kunnen partijen ook hier er voor kiezen om de transactie met heffing te laten plaatsvinden.
Vrijwel onbegrijpelijk wordt het als we de overdrachtsbelasting er bij betrekken. Zo is de samenloopvrijstelling van toepassing als sprake is van een van rechtswege met btw belaste levering. Er wordt dan btw in rekening gebracht en de overdrachtsbelasting treedt terug.
Is sprake van een dienst, dan is er volgens de hoofdregel geen btw heffing. Dus ook geen samenloop. En dus ook geen samenloopvrijstelling. Tenzij, partijen kunnen opteren voor een btw- belaste dienst. Zij kiezen er dan zelf voor om de vrijgestelde dienst met btw te belasten. Deze btw is bij de afnemer aftrekbaar, zodat deze geen nadeel ondervindt. Wel kan de samenloopvrijstelling worden ingeroepen. Dus door te kiezen voor belastingheffing ben je goedkoper uit. Snapt u het nog?
Het venijn zit ‘m in de finesses. Bijna goed is helemaal fout. Een kleine vergissing kan al snel betekenen dat de inspecteur over gaat tot fiscale naheffing en het opleggen van boetes. Dit kan hij tot 5 jaar doen na afloop van het jaar waarin de transactie plaats vindt. U kunt dus net zoals de bewoners in Kamerik verrast worden door een onverwachte en mogelijks zelfs onrechtvaardige heffing.
